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中小房企鏡像:赴港IPO不易,海外發債更難
日期:2019/7/4 10:10:35    

這一波IPO浪潮,主角變成了中小房企,它們更加寄望于海外融資市場。

圖片來源:視覺中國

文 |中國房地產報 許倩

內房企赴港上市最佳窗口期已經過去,即使這樣,也不能阻止房企們蜂擁而至。這一波IPO浪潮,主角變成了中小房企,它們更加寄望于海外融資市場,它們的第一步就是敲開香港IPO大門。

遭遇上市一波三折之后,中梁控股集團終于有了最新進展。6月25日,據港交所信息披露,中梁控股集團上市申請進入聆聽后階段。這距離其第一次遞交招股書過去了7個多月。

中國房地產報記者統計發現,今年以來,共有8家房企和2家物業公司赴港上市。其中,德信中國、銀城國際控股于一季度成功登陸港交所,另5家房企和2家物業公司均處于“處理中”狀態。

“大多數企業IPO的目的都是尋求融資再發展,因此時間窗口很重要。境外融資成為中小房企融資的可行通道,特別是香港資本市場,上市門檻相對低一些。”一位房企人士表示。

從當前內房企申請上市進度看,今年赴港IPO之路顯然不順暢。按照港交所主板上市規則,遞交招股書6個月之后,若不能順利上市,則變為“失效”。 今年5月份,海倫堡、中梁控股、奧山控股和萬創國際的招股書都曾顯示“失效”。

交銀國際董事總經理洪灝對中國房地產報記者表示,一方面源于市場對房企償債壓力的擔憂。激烈競爭下中小房企開啟的急速擴張模式導致企業負債率居高不下,現金流持續惡化。債務到期時外部環境的變化使得企業資金周轉困難,2018年債券集中違約現象較為嚴重,且未來償還壓力可能繼續抬升。

另一方面,“內地對房地產業的調控沒有放松跡象,增加了擬登陸港股的中小房企發展前景的不確定性,可能影響港交所對內房企上市規模及數量的控制,使得上市變得艱難。由于港股市場估值不高,加之投資者信心不足,中小房企公開發售認購不足的情況也屢見不鮮。”洪灝分析認為。

集中且焦急上市的背后

早在2017年,中梁就開始籌措上市事宜,準備財務資料。2018年11月13日,中梁控股向香港聯交所提交上市申請材料,但6個月等待期后,卻等來申請資料失效。在此之前,作為IPO關鍵職位的中梁地產首席財務官接連辭職。在前不久,香港債市“網紅”游思嘉又加盟中梁,負責海外發債。中梁也意圖在上市之際借助游思嘉在香港金融市場熟絡的人脈,發行更多的低成本債券,優化中梁債務結構。

在招股書失效3日后,中梁控股再次向港交所遞交了最新招股書。這份招股書披露了2018年的全年數據。在這一年,中梁控股首進千億俱樂部,實現1015億元銷售額。千億作為衡量房企規模的重要標準,出現在招股書中的必要性不言而喻。截至2018年年末,中梁控股未交付的合約銷售額有1195.69億元。

2015~2017年3年間,中梁的銷售額分別為168億元、337億元、758億元。規模從百億到千億,中梁用了不到三年的時間。

最新的招股書還披露了中梁控股驚人的降負債成果:凈負債率從2017年的339.5%降至2018年的58.1%。

同時披露的還有,2018年中梁控股實現營業收入302.14億元,毛利率約22.9%,凈利潤25.26億元,同比增406.7%。歸屬母公司持有人應占溢利19.31億元。公司賬上現金及銀行結余230.8億元。

這份招股書顯然比去年11月份中梁控股提交的第一份招股書要更有說服力。第一份招股書披露,2015年、2016年中梁控股凈負債率分別是1335%、1790%,2017年凈負債率在謀求上市前暴降了40倍,但仍達339.5%。在盈利能力上,中梁控股剛剛扭虧一年。

據招股書披露,中梁控股預計將發行5.3億新股,占發行后總股本的約15%;每股發行區間在5.2港元至6.68港元,預計將于7月16日于港交所主板掛牌。倘若不行使綠鞋權,按每股發售平均價5.94港元計算,預計該次IPO可以為中梁控股集資29.18億港元。

中梁控股此次赴港IPO募資用途之一,即償債,尤其是利率較高的信托債務。資料顯示,截至2018年末,中梁共計有109個信托或資產管理計劃,未償還本金總額占借款總額的58%。

招股書還顯示,2016年至2018年,中梁控股借款總額分別是202億元、245億元、270億元,三年加權平均利率分別是9.4%、7.9%、9.9%。

事實上,兩年來赴港IPO的內房企,多是快速擴張、高負債高杠桿、融資艱難的中小房企,甚至屬于微型房企。2018年以來,由于內房企融資環境遇冷,多數企業被迫轉道赴港上市。

“融資渠道全面收緊、融資成本抬升的情況下,中小企業的財務狀況難以樂觀。具備規模優勢的房企在融資、銷售、拿地、運營等諸多環節都更勝一籌。規模化的大房企擁有體量優勢,背靠地域獨特資源,競爭力不斷提升,從而擠壓中小企業的生存空間。”洪灝建議,于中小房企而言,優化財務、擴大布局、提高合規性是當務之急。

IPO不易,海外發債更難

記者發現,今年5月份幾家招股書失效的房企,都存在經營或財務數據上的缺陷。“在港交所上市最核心的步驟是經歷港交所多輪問詢的考驗,問題涉及公司的經營層面和所提供資料的真實性等,直至拿到無異議函后方可推進下一步工作。”一位香港投行人士稱。

如萬創國際營業收入不高,但資本負債率處于行業絕對高位。招股書信息顯示,2015年~2018年其營業收入分別為4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元;毛利分別為1.61億元、1.39億元、1.6億元、4.87億元;資本負債率依次是608.5%、716.8%、1218% 、180.4%;負債與權益比率分別是568.6%、678.7% 、600.8% 、23.9%。

海倫堡招股書數據顯示,2015年、2016年、2017年、2018年上半年,公司未償還債務總額分別為83.6億元、128.7億元、205億元及243.2億元。凈資產負債率分別達到128%、69.4%、83.4%、103.1%。

2018年12月,標普全球評級宣布,將海倫堡的評級展望由穩定調整至負面。同時,標普確認海倫堡的長期主體信用評級為“B”,標普對海倫堡流動性狀況的評估由“足夠”下降至“稍欠”。標普認為,未來12個月內海倫堡的財務杠桿,可能因物業項目交付延遲和收入結轉速度下降而顯著上升。

正在排隊上市的武漢房企奧山國際,2017年凈資本負債率高達569%,2018年283%。想乘著冬奧會東風講“冰雪故事”,但其收入構成中冰雪業務僅占比0.1%。

國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立沖對中國房地產報記者表示,內房企上市主要有兩個挑戰,一是上市申請審批,難度比一般企業大;二是股票銷售的挑戰,房企上市發股很難賣到一個滿意的價格,所以一般房企會自己安排股票銷售。

黃立沖認為,規模越大,中國的房地產開發模式也越出現很大局限:債務越來越重,融資成本越來越高;對抗產業周期風險的能力越來越弱,地產股風險溢價越來越高,港股上市地產股估值大幅折讓;行業官商結合政治風險太高,只有捆綁公眾資本成為國際化影響才能降低風險;債務升過天花板,企業無法在風險不升高的情況下,快速成長。

這些因素導致“內房企在香港和國際資本市場的估值非常低,除被大股東和深港通/滬港通炒上去的幾家大型房地產上市公司以外,中小型房地產上市公司估值市盈率多在4~8倍,這種情況在香港已經持續20年了。”黃立沖認為,內房企要想在海外成功上市并獲得投資者青睞,必須要改變現有商業模式。

對于急切需要打通海外市場融資的中小房企們,叩開香港IPO大門只是第一步,接下來的融資發債才是最重要的,但海外融資路徑也并不順暢。

記者觀察到,從目前內房企發行海外債情況看,幾乎都是用于借新還舊,即存量債的更替發行,鮮少有新發增量海外債。從融資成本上來看,近期房企發行的海外債票面成本普遍較高,部分甚至超過了10%,利率水平與境內債的融資成本差距在不斷拉大。


(本文來源:中國房地產報)

原標題:中小房企鏡像:赴港IPO不易,海外發債更難

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