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購房投資收益分析計算

一、序言:

有了閑錢就要投資,避免貨幣貶值,是現代社會的理財理念,然而,如何掌握理財方式卻是困難的。投資方式常見的不過幾種:
銀行儲蓄存款:優點是簡單明了安全,缺點是收益率不高,有貨幣貶值的風險。
投資股市基金:優點是回報率高,缺點是操作復雜,需要具備一定技能,風險是投資性太強。
投資房地產:優點是回報率高,穩定,且操作簡單,大眾化。缺點是政策變化,變現麻煩。風險小。
投資貴金屬及藝術品:優點是回報率高,穩定,缺點是市場有限,變現困難。風險是假貨太多。
因此,普通投資者多適用銀行存款和房地產方式。而不論何種方式,跟風投資往往是沒有收益甚至損失。
2010年底,本人也跟風購買了一套住房,面積142平方米,價格162.33萬元。位于二三線城市的西部某省會城市。購房耗用了全部的積蓄77萬元,加上貸款85萬元。
現以本例購房個案分析投資房地產與銀行存款的收益。

二、計算基礎數據
購房日期:2010.11.15.
房價:162萬元,其中支付現金77萬元,貸款85萬元。
還貸方式:等額本息還款。
執行利息:5.2190% (85折),逾期利息:7.8285% (1.275倍)
還貸額:7955.28元/每月
還貸期限:12年(144月)
隨后,國家4次上調存貸款利率,月供由7955.28元/每月增加到8291.43元/每月(增4.23%)。為減輕月供壓力,2011年2月和8月二次提前還貸款32萬元,還貸期限減為8年(本意是減少月供額,結果操作錯誤成減少年限),還貸額減為:6640.45元/每月。

三、購房收益分析
如果把這一購房行為看做是一相長期投資活動,其支付與收益如何呢?

收益分析之一:購房還貸方案分析

這里考慮三個方案,按是否提前還貸和不同期擋利率分別計算

方案一:按購房時貸款協議計算(當期年利率6.14% ,85折)
貸款85萬元,還貸期限12年,每月還貸額7955.28元,到期共支付貸款本息0.795528萬元×12月×12年=114.56萬元。
其中貸款利息支付為114.56 - 85 = 29.56萬元
貸款利息率為34.78%
到期房價支付總額:114.56 + 77 = 191.56萬元
考慮房屋出租收益:0.23萬元×12月×12年 = 33.12萬元
則到期后房屋支付成本價為: 191.56 - 33.12 = 158.44萬元
這個成本價低于當期購房市場價162萬元。如不考慮其它因素(通貨膨脹、物業費等),到期后約有盈余,而盈余大小取決于那時的市場價,市場價高于 158.44萬元,有收益,市場價低于 158.44萬元,投資虧損。

方案二:
按購房后部分提前還貸計算(當期年利率6.14% ,85折)
貸款85萬元,還貸期限12年,第二年2011年2月提前還貸款22萬元,還貸期限減為8年, 8月又提前還貸款10萬元,還貸額減為每月6640.45元。
到期共支付貸款本息=32萬元+ 0.664045萬元×12月×8.25年(表3)
=32萬元 +65.740萬元=97.740萬元。
其中貸款利息支付為97.74 – 85 = 12.74萬元
貸款利息率為14.99 %
到期房價支付總額:97.74 + 77=174.74萬元
考慮房屋出租收益:0.23萬元×12月×9年 = 24.84萬元
則到期房屋總支付成本價(9年):174.74 - 24.84 = 149.90萬元 為了便于與方案一比較,取相同年限(12年),則到期房屋總支付成本價:174.74 -33.12=141.62萬元。
方案二方案一少支付141.62 -158.44萬元=-16.82萬元。

方案三:按現行貸款利率計算(當前年利率7.05% ,85折)
貸款85萬元,還貸期限12年,每月還貸額8291.43元,到期共支付貸款本息0.829143萬元×12月×12年=119.40萬元。
其中貸款利息支付為119.40 - 85 = 34.40萬元
貸款利息率為40.47%
到期房價支付總額:119.40 + 77 = 196.40萬元
考慮房屋出租收益:0.23萬元×12月×12年 = 33.12萬元
則到期房屋總價值: 196.40 - 33.12 = 163.28萬元
由于利率提高,方案三方案一多支付163.28-158.44=4.84萬元,增3.05%。按此方案,其到期支付的成本價163.28萬元已高于當期市場房價162萬元。 收益分析之二:提前還貸方案對比分析(當期年利率6.14% ,85折)
部分提前還貸按減少年限,減少月供額和既減年限又減月供額三個方案計算。

方案四、
減少年限(網絡計算器計算) 2011年2月部分提前還貸22萬元,減少年限4年(48月),節省利息支出15.294萬元;2011年8月部分提前還貸10萬元,減少
年限1年8月(20月),節省利息支出4.707萬元。合計節省利息支出15.294+4.707=20.001萬元。

方案五、
減少月供額(網絡計算器計算)
2011年2月部分提前還貸22萬元,減少月供額為5800.17,節省利息支出7.807萬元;2011年8月部分提前還貸10萬元,減少月供額為6601.38,節省利息支出2.302萬元。合計節省利息支出7.807+2.302 =10.109萬元。

方案六、
減少年限又減少月供額(網絡計算器計算)
2011年2月部分提前還貸22萬元,減少年限4年(48月),節省利息支出15.294萬元;2011年8月部分提前還貸10萬元,減少月供額為6601.38,節省利息支出2.302萬元。合計節省利息支出15.294+2.302 =17.596萬元。
減少年限可以更多的減少利息支付,但月供壓力大。方案六是可行的。 四、銀行存款收益分析 收益分析之三:如果不購房,將本金和月供存銀行的收益計算。按當期利率(2010.10.20~)計算。按不同存期組合不同方案:

方案七:5+5+2 存款
(一)、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計:
77萬元×(1+4.2%×5年)= 93.170萬元
93.170萬元×(1+4.2%×5年)= 112.736萬元
112.736萬元×(1+3.25 %×2年)= 120.064萬元
(二)、“月供”(方案一)存入銀行零存整取整存整取存款
1、第一個5年
①. 零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×2.5%/12=3.033萬元
本息合計=47.732+3.033=50.765萬元
②.整存整取5年
本息合計=50.756萬元×(1+4.2%×5年)= 61.415萬元
③.整存整取2年
到期本息合計= 61.415萬元×(1+3.25%×2年)=65.407萬元
2、 第二個5年
① .零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×2.5%/12=3.033萬元
本息合計=47.732+3.033=50.765萬元
②. 整存整取2年
到期本息合計=50.765萬元×(1+3.25%×2年)=54.065萬元
3、 第三個2年
① .零存整取2年按1+1年計算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×1.91%/12= 0.099萬元
本息合計=9.546+0.099 = 9. 645萬元
再整存整取1年(第2年)
本息合計=9. 645萬元×(1+2.5%×1年)=9.886萬元
②.零存整取1年
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×1.91%/12= 0.099萬元
本息合計=9.546+0.099 = 9. 645萬元
③. 到期本息合計=9.886+9.645萬元=19.531萬元
4、到期月供本息總計=65.407+54.065+19.531 =139.003萬元
方案七:存款本息總計 = 120.064+139.003=259.067萬元

方案八:
3×4次 存款
(一)、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計:
77萬元×(1+3.85%×3年)4=77萬元×1.548 =119.225 萬元
(二)、“月供”(方案一)存入銀行零存整取—整存整取存款
1、第一個3年:先零存整取3年: 本金=0.795528萬元×(12月×3年) =28.639萬元
利息=0.795528萬元×666×2.2%/12=0.971萬元
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元
再整存整取3年×3:
29.610萬元× (1+3.85%×3年)3=29.610萬元×1.388=41.101萬元
2、第二個3年:先零存整取3年:
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元 (計算同1、)
再整存整取3年×2:
29.610萬元× (1+3.85%×3年)2=29.610萬元×1.2443=36.845萬元
3、第三個3年:先零存整取3年:
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元 (計算同1、)
再整存整取3年:
29.610萬元× (1+3.85%×3年)=29.610萬元×1.1155 =33.030萬元
4、第四個3年:零存整取3年:
本息合計=28.639+0.971=29.610萬元 (計算同1、)
5、本息合計=41.101+36.845+33.030+29.610=140.586萬元
方案八:存款本息總計 =119.225+ 140.586=259.811萬元

方案九:
1×12 存款
(一)、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計:
77萬元×(1+2.5 %)12=77萬元×1.345 = 103.556萬元
(二)、“月供”(方案一)存入銀行零存整取—整存整取存款
1、第一個1年:先零存整取1年:
本金=0.795528萬元×(12月×1年) =9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×1.91%/12=0.099萬元
本息合計=9.546+0.099=9.645萬元
再整存整取1年×11:9.645萬元× (1+2.5%×1年)11=9.645萬元×1.312 =12.655萬元
2、第二個1年:先零存整取1年:本息合計=9.546+0.099=9.645萬元 (計算同1、)
再整存整取1年×10:9.645萬元× (1+2.5%×1年)10=9.645萬元×1.280=12.346萬元
3、同理
第三個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)9=9.645萬元×1.249 =12.045萬元
第四個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)8=9.645萬元×1.218 =11.751萬元
第五個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)7=9.645萬元×1.189 =11.465萬元
第六個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)6=9.645萬元×1.160 =11.185萬元
第七個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)5=9.645萬元×1.131=10.912萬元 第八個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)4=9.645萬元×1.104=10.646萬元
第九個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)3=9.645萬元×1.077 =10.387萬元
第十個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)2=9.645萬元×1.051=10.133萬元
第十一個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)1=9.645萬元×1.025 =9.886萬元
第十二個1年:9.645萬元× (1+2.5%×1年)0=9.645萬元
4、月供本息=∑(1~12年)=133.056萬元
方案九:存款本息總計 = 103.556+133.056=236.612萬元
以上三個方案中方案八收益最高,方案七與方案八差異不大,方案就收益最低。 收益分析之四、按當前利率(2011.07.07~)計算購房本金月供存銀行收益。

方案十:
5+5+2 存款
(一)、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計:
77萬元×(1+5.5%×5年)= 98.175萬元
98.175萬元×(1+5.5%×5年)= 125.173萬元
125.173萬元×(1+4.4%×2年)= 136.188萬元
(二)、“月供”(方案一)存入銀行零存整取整存整取存款
1、 第一個5年 ③. 零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×3.5%/12= 4.246萬元
本息合計=47.732+4.246=51.978萬元
②.整存整取5年
本息合計=51.978萬元×(1+5.5%×5年)= 66.272萬元
③.整存整取2年
到期本息合計= 66.272萬元×(1+4.4%×2年)=72.104萬元
2、 第二個5年
② .零存整取5年
本金=0.795528萬元×(12月×5年) = 47.732萬元
利息=0.795528萬元×1830×3.5%/12= 4.246萬元
本息合計=47.732+4.246=51.978萬元
②.整存整取2年
到期本息合計=51.978萬元×(1+4.4%×2年)=56.556萬元
3、 第三個2年
② .零存整取2年按1+1年計算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×3.1%/12= 0.160萬元
本息合計=9.546+0.160 = 9.706萬元
再整存整取1年(第2年)
本息合計=9.706萬元×(1+3.5%×1年)=10.046萬元
②.零存整取1年
本金=0.795528萬元×(12月×1年) = 9.546萬元
利息=0.795528萬元×78×3.1%/12= 0.160萬元
本息合計=9.546+0.160 = 9.706萬元
③. 到期本息合計=10.046+9.706萬元=19.752萬元
4、到期月供本息總計= 72.104+56.556+19.752=148.412萬元
方案十:存款本息總計 = 136.188+148.412=284.600萬元,較方案七增加25.530萬元  

方案十一:
3×4次存款
1、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計:
77萬元×(1+5.0%×3年)4=77萬元×1.749 =134.673 萬元
2、“月供”(方案一)存入銀行零存整取整存整取存款
(計算略)

方案十二:
1×12次存款
(一)、現金77萬元存入銀行整存整取本息合計:
77萬元×(1+3.5 %)12=77萬元×1.511= 116.352萬元
(二)、“月供”(方案一)存入銀行零存整取整存整取存款
1、第一個1年:先零存整取1年:
本金=0.795528萬元×(12月×1年) =9.546萬元 利息=0.795528萬元×78×3.10 %/12=0.160萬元
本息合計=9.546+0.160 =9.706萬元
再整存整取1年×11:9.706萬元× (1+3.5%×1年)11=9.706萬元×1.460 =14.171萬元
2、第二個1年:先零存整取1年:本息合計=9.546+0.160 =9.706萬元(計算同1、)
再整存整取1年×10:9.706萬元× (1+3.5%×1年)10=9.706萬元×1.411 =13.691萬元
3、同理
第三個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)9=9.706萬元×1.363
=13.228萬元
第四個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)8=9.706萬元×1.317
=12.781萬元
第五個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)7=9.706萬元×1.272
=12.349萬元
第六個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)6=9.706萬元×1. 229
=11.931萬元
第七個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)5=9.706萬元×1.188
=11.528萬元
第八個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)4=9.706萬元×1.148
=11.138萬元
第九個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)3=9.706萬元×1.109
=10.761萬元
第十個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)2=9.706萬元×1.071
=10.397萬元
第十一個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)1=9.706萬元×1.035
=10.046萬元
第十二個1年:9.706萬元× (1+3.5%×1年)0=9.706萬元
4、月供本息=∑(1~12年)=141.727萬元
方案十二:存款本息總計 = 116.352+141.727=258.079萬元,較方案九增加22.097萬元

方案十三:
2×6次存款
現金77萬元存入銀行整存整取本息合計:
77萬元×(1+4.4 %×2)6=77萬元×1.659 = 127.722萬元
2、“月供”(方案一)存入銀行零存整取整存整取(3年期)存款。
(計算略)
五、購房投資收益與銀行存款收益對比

購房投資收益與銀行存款收益對比見表6,即到期后,綜合各方案均值,你手上擁有一套出資188萬元的房子加33萬元現金;或者272萬元的銀行存款。
其收益誰高誰底,就要看未來社會發展的因素,這些因素很多是不可預測的:
通貨膨脹的因素。
通貨膨脹是紙幣時代的必然產物,只是看政府的控制意愿和能力,通貨膨脹對住房價值無影響,而對銀行存款則影響很大。
政策制定的因素。在“摸著石頭過河”的社會,誰也不知未來社會的走向會如何?到了具體的政策層面,也是不可預知的,譬如對房產的物業繳費,房產納稅,銀行的存貸款利率的調整,都直接影響到未來的投資收益;房地產價是否市場化也直接影響到未來房產的投資收益;城市規劃改變等也會影響到未來房產的投資收益
自然環境的因素。房子有自然損耗,需要維護,還有可能遇到的非人力可抗拒的災害如地震等造成的損失,雖然這種幾率不大。建造工程質量差也是一個問題。
統計數據的因素。一直以來,政府公布的統計數據常常與大眾感受差距很大,計算為了簡便,不再歸納匯總各時期公布的統計數據,采用數據節點值計算界面值。
收益分析之五、
現在看具體指標的對比計算
1、如果按現行通漲水平物價指數(CPI)和銀行利率到置來看,一年期銀行利率低于CPI 1.9個百分點,到期銀行存款損失(貶值)20.57 %。
損失率=1-(1-1.9%)12=1-79.44%=20.56%
以方案十二、存款本息258.079萬元看,要保值須達到:
258.079萬元/79.44%=324.873萬元,該數額大于銀行存款各方案七~十三,何況長期存款(方案七、十)收益本應更高。
2、如果按現行平均物價指數(CPI)為5%來看,到期時房產要避免損失(保值)1-79.59 %=20.41%,以當期房價162萬元計算,到期市場價至少應為:
162萬元× (1+5%)12=162萬元×1.7959=290.94萬元 3、房價一方面受市場哄抬,一方面受政府調控(中央政府和地方政府調控方向并不一致),因而,房價的走勢目前尚不明確,如果以降價幅度 10%來看,維持現價和年漲價幅度10%計算,以當期房價162萬元計算,到期時房產收益分別為:
①、房價年降幅 10%:
到期損失率=1-(1-10%)12=1-28.24%=71.75%,這種情況很極端,實際上應不可能出現,最壞情況應是:調整3年,房價下調30%,然后穩步回升(考慮CPI 5%):
到期市場房價=162萬元×(1-10%)3×(1+5%)9
=162萬元×0.7290×1.5513=162萬元×1.1309=183.21萬元
②、房價維持現狀(考慮CPI 5%):
到期市場房價=162萬元× (1+5%)12=162萬元×1.7959
=290.94萬元
③、房價年漲幅10%:
到期市場房價=162萬元×(1+10%)12=162萬元×3.1384% =508.42萬元
即到期后,市場房價應在183.至508.萬元之間,當房價低于285萬元(方案十)時,購房投資虧損無疑,若考慮實際上存在的負利率因素房價低于291萬元(計算2)時,購房投資虧損;當房價高于325萬元(計算1)時,購房投資盈利;當房價達到508.42萬元左右時,恐怕也不是好事,說明經濟發展并不正常。

六、結論:

1、在當前利率下存款是虧損的。
2、投資方式購房優于銀行存款。
3、投資購房受益取決于今后政府住房調控政策。

七、計算結果匯總
1、購房貸款方案收益比較表 (單位:萬元)

項目

方案一 方案二 方案三 備注
購買時房價 162 162 162
其中:支付現金 77 77 77
貸款支付 85 85 85
到期房價支付總額 191.56 174.74 196.40
其中:到期還貸本息 114.56 97.74 119.40
還貸利率 34.78% 14.99% 40.47%
出租受益 33.12/12年 33.12/12年 33.12/12年
到期房屋總價值 158.44 141.62 163.28
利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折 7.05% ,85折

  2、銀行貸款方案收益比較表——網絡計算器

項目 2010.10.20.70折 2010.10.20.85折 2010.10.20.基準利率
等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金
還款總額 (萬元) 108.9445 107.0720 114.5559 111.8017 120.3327 116.5314
支付利息款 (萬元) 23.9445 22.0720 29.5559 26.8017 35.3327 31.5314
月還金額(元) 7565.59 7955.28 8356.44
第1月還款(元) 8974.19 9599.57 10251.94
第2月還款(元) 8926.05 9573.90 10221.74
第3月還款(元) 8904.91 9548.23 10191.54
第144月還款(元) 5923.92 5928.45 5932.98

注:貸款類別:商業貸款 貸款總額:85 (萬元) 按揭年數:12年(144月)  

3、提前還貸方案收益比較表——網絡計算器

項 目 還貸款22萬元 *1 還貸款10萬元 *2 備 注
減年限 減還款額 減年限 減還款額
第一次還款時間 2010.12 2010.12 2011.03 2011.03
提前還款時間 2011.02 2011.02 2011.08 2011.08
部分提前還款額 22萬元 22萬元 10萬元 10萬元
原月還款額 7955.28 7955.28 8041.60 8041.60
原最后還款日期 2022.11 2022.11 2019.02 2019.02
已還款額 15910.55 40208.00
該月一次還款額 227955.28 227955.28 108041.60 108041.60
下月起還款額 7965.46 5800.17 8122.18 6601.38 不考慮利率調整
節省利息支出 152940.77 78070.10 47069.43 23018.39
新的最后還款日期 2118.11 2022.11 2017.06 2019.02 *3
減少年限/金額 4年(48月) 2155.11 年(20月) 1440.22

注1:貸款類別:商業貸款 貸款總額:85 (萬元) 按揭年數:12年(144月) 2010.10.20.利率85折,等額本息還貸
注2:貸款總額取85-22=63 (萬元) 按揭年數:8年(96月) 注3:兩次提起還貸后,按揭年限取8.25年(99月) 即到期后,市場房價應在183.至508.萬元之間,當房價低于285萬元(方案十)時,購房投資虧損無疑,若考慮實際上存在的負利率因素房價低于291萬元(計算2)時,購房投資虧損;當房價高于325萬元(計算1)時,購房投資盈利;當房價達到508.42萬元左右時,恐怕也不是好事,說明經濟發展并不正常。

六、結論:

1、在當前利率下存款是虧損的。
2、投資方式購房優于銀行存款。
3、投資購房受益取決于今后政府住房調控政策。

七、計算結果匯總
1、購房貸款方案收益比較表 (單位:萬元)

項目 方案一 方案二 方案三 備注
購買時房價 162 162 162
其中:支付現金 77 77 77
貸款支付 85 85 85
到期房價支付總額 191.56 174.74 196.40
其中:到期還貸本息 114.56 97.74 119.40
還貸利率 34.78% 14.99% 40.47%
出租受益 33.12/12年 33.12/12年 33.12/12年
到期房屋總價值 158.44 141.62 163.28
利率 6.14 % ,85折 6.14% ,85折 7.05% ,85折

  2、銀行貸款方案收益比較表——網絡計算器

項目 2010.10.20.70折 2010.10.20.85折 2010.10.20.基準利率
等額本息 等額本金 等額本息 等額本金 等額本息 等額本金
還款總額 (萬元) 108.9445 107.0720 114.5559 111.8017 120.3327 116.5314
支付利息款 (萬元) 23.9445 22.0720 29.5559 26.8017 35.3327 31.5314
月還金額(元) 7565.59 7955.28 8356.44
第1月還款(元) 8974.19 9599.57 10251.94
第2月還款(元) 8926.05 9573.90 10221.74
第3月還款(元) 8904.91 9548.23 10191.54
第144月還款(元) 5923.92 5928.45 5932.98

注:貸款類別:商業貸款 貸款總額:85 (萬元) 按揭年數:12年(144月)  

3、提前還貸方案收益比較表——網絡計算器

項 目 還貸款22萬元 *1 還貸款10萬元 *2 備 注
減年限 減還款額 減年限 減還款額
第一次還款時間 2010.12 2010.12 2011.03 2011.03
提前還款時間 2011.02 2011.02 2011.08 2011.08
部分提前還款額 22萬元 22萬元 10萬元 10萬元
原月還款額 7955.28 7955.28 8041.60 8041.60
原最后還款日期 2022.11 2022.11 2019.02 2019.02
已還款額 15910.55 40208.00
該月一次還款額 227955.28 227955.28 108041.60 108041.60
下月起還款額 7965.46 5800.17 8122.18 6601.38 不考慮利率調整
節省利息支出 152940.77 78070.10 47069.43 23018.39
新的最后還款日期 2118.11 2022.11 2017.06 2019.02 *3
減少年限/金額 4年(48月) 2155.11 年(20月) 1440.22

注1:貸款類別:商業貸款 貸款總額:85 (萬元) 按揭年數:12年(144月) 2010.10.20.利率85折,等額本息還貸
注2:貸款總額取85-22=63 (萬元) 按揭年數:8年(96月) 注3:兩次提起還貸后,按揭年限取8.25年(99月)

4、銀行還貸方案收益比較表——節省利息支出 (單位:萬元)

項目 方案四 方案五 方案六 備注
2011.2.還貸款22萬元,減年限 15.294 15.294 減48月
2011.2.還貸款22萬元,減款額 7.807 減為5800.17元
2011.8.還貸款10萬元,減年限 4.707 減20月
2011.8.還貸款10萬元,減款額 2.302 2.032 減為6601.38元
合計節省利息支出 20.001 10.109 17.596
 

:方案四減少年限;方案五減少月供額:方案六減少年限又減少月供額(網絡計算器計算)  

5、銀行存款方案收益比較表 (單位:萬元)

項目 計算利率 金額 對比系數 其中77 備注
方案七 當期利率(2010.10.20~) 259.067 1.000 120.064 5年+5年+2年
方案八 當期利率(2010.10.20~) 259.811 1.003 119.225 3年× 4次
方案九 當期利率(2010.10.20~) 236.612 0.913 103.556 1年×12次
方案十 當前利率(2011.07.07~) 284.600 1.099 136.188 5年+5年+2年
方案十一 當前利率(2011.07.07~) 134.673 3年× 4次
方案十二 當前利率(2011.07.07~) 258.079 0.996 116.352 1年×12次
方案十三 當前利率(2011.07.07~) 127.722 2年×6次

  6、購房與存款投資收益比較表(單位:萬元)

方案一 方案二 方案三 方案七 方案十
投入現金額 77.00 77.00 77.00 77.00 77.00  
支付貸款月供額 114.56 *4 97.74 119.40 114.56 114.56  
到期支付成本額 191.56 174.74 196.40 191.56 191.56  
到期收益 33.12 33.12 33.12 67.51 93.04 房租、利息
到期收益率% 17.29 18.95 16.86 35.24 48.57  
年均收益率% 1.44 1.58 1.41 2.94 4.05  
到期本利額 224.68 207.86 239.52 259.07 284.60  
均值 一套房187.57 + 現金33.12 現金271.84  
減利因素 物業費:2.56%:房產稅:1.0% 貨幣貶值:-1.9%  

*4網絡計算器計算值為:114.56-17.60=96.96萬元

八、附件 1、存款利率一覽表


日期
活期
(%)
整存整取 零存整取 整存零取
存本取息
協定
存款
一天通
知存款
七天通
知存款
3個月
(%)
6個月
(%)
一年(%) 二年(%) 三年(%) 五年(%) 一年(%) 三年(%) 五年(%)
2011-07-07 0.50 3.10 3.30 3.50 4.40 5.00 5.50 3.10 3.30 3.50 1.31 0.95 1.49
2011-04-06 0.50 2.85 3.05 3.25 4.15 4.75 5.25 2.85 3.05 3.25 1.31 0.95 1.49
2011-02-09 0.40 2.60 2.80 3.00 3.90 4.50 5.00 2.60 2.80 3.00 1.21 0.85 1.39
2010-12-26 0.36 2.25 2.50 2.75 3.55 4.15 4.55 2.16 2.50 2.85 1.17 0.81 1.35
2010-10-20 0.36 1.91 2.20 2.50 3.25 3.85 4.20 1.91 2.20 2.50 1.17 0.81 1.35
2008-12-23 0.36 1.71 1.98 2.25 2.79 3.33 3.60 1.71 1.98 2.25 1.17 0.81 1.35

2、貸款利率一覽表


日期
短期 中長期 個人住房公積金貸款
6個月
(%)
6個月至
1
(%)
一年至
三年(%)
三年至
五年(%)
五年以
(%)
五年以
(%)
五年以
(%)
2011-07-07 6.10 6.56 6.65 6.90 7.05 4.45 4.90
2011-04-06 5.85 6.31 6.40 6.65 6.80 4.20 4.70
2011-02-09 5.60 6.06 6.10 6.45 6.60 4.00 4.50
2010-12-26 5.35 5.81 5.85 6.22 6.40 3.75 4.30
2010-10-20 5.10 5.56 5.60 5.96 6.14 3.50 4.05
2008-12-23 4.86 5.31 5.40 5.76 5.94 3.33 3.87

3
、銀行貸款合同月還款額計算公式 等額本息每月還款額
=借款本金×期利率×(1+期利率)借款期數 / [(1+期利率)借款期數-1]
等額本金每月還款額
=借款本金/借款期數 +(借款本金-累計已還本金額×期利率)  

4
、零存整取計算公式 利息 = 月存金額 ×累計月積數 ×月利率。
累積月積數 =(存入次數+1)÷ 2 × 存入次數。 一年期的累計月積數就為(12+1)÷ 2 ×12 = 78,同理,三年期、五年期的累計月積數分別為666和1830。

5、還貸月供表

日期 項目 金額 備注
2010.11.15 貸款 —850000.00  
2010.12.15 還貸 7955.28  
2011.01.15 還貸 7966.83  
2011.02.15 還貸 8049.91  
2011.02.16 提前還貸 220000.00 減少貸款期
2011.03.15 還貸 8083.15  
2011.04.15 還貸 8049.91  
2011.05.15 還貸 8049.91  
2011.06.15 還貸 8049.91  
2011.07.15 還貸 8049.91  
2011.08.15 還貸 8049.91  
2011.08.31 提前還貸 100000.00 減少貸款額
2011.09.15 還貸 6955.58  
2011.10.15 還貸 6640.45  
2011.11.15 還貸 6640.45  
2011.12.15 還貸 6640.45  
2012.01.15 還貸 6648.93  
2012.02.15 還貸 6763.74  

按貸款合同:國家上調利率,則月供次年月調整。  

6
、名詞解釋 等額本息還款法:

把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人,每個月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。詳細信息>>
[優點] 每月還相同的數額,作為貸款人,操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。 [缺點] 由于利息不會隨本金數額歸還而減少,銀行資金占用時間長,還款總利息較等額本金還款法高。

等額本金還款法:
將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。 詳細信息>>
[優點] 適合目前收入較高的人群,總房貸利息較之等額本息低。
[缺點] 還貸初期每月負擔比等額本息重。

7房產稅

重慶市試點房產: 適用稅率:稅率0.5%-1.2%之間,新購高檔住房價格超過均價兩倍,按0.5%稅率征收。全部獨棟商品房收房產稅。購房價格超均價3倍以下收0.5%,3-4倍收1%,4倍以上收1.2%。
該市對獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍(含)至4倍的,稅率為1%;4倍(含)以上的稅率為1.2%。

上海市
房產稅征收細則;適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。

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